Los 10 documentos que debes revisar antes de comprar una vivienda

Comprar una vivienda probablemente sea una de las operaciones económicas más importantes que realizaremos a lo largo de nuestra vida. Sin embargo, todavía es frecuente que un comprador visite una casa, negocie el precio y entregue una señal sin haber comprobado previamente toda la documentación del inmueble.

Y ahí pueden empezar los problemas.

Una vivienda puede parecer perfecta y, sin embargo, tener una hipoteca pendiente, una discrepancia importante con el Catastro, deudas con la comunidad, derramas aprobadas, obras que no aparecen legalizadas o incluso un contrato de alquiler en vigor.

En Dehesa Norte Real Estate consideramos que una compraventa segura empieza mucho antes de llegar a la notaría.

Estos son los 10 documentos y comprobaciones que recomendamos realizar antes de comprar una vivienda y, siempre que sea posible, antes de firmar unas arras.

1. Nota simple del Registro de la Propiedad

Es probablemente uno de los documentos más importantes de toda la operación.

La nota simple permite comprobar, entre otras cuestiones:

• Quién figura como propietario.
• Si existen uno o varios titulares.
• La descripción registral de la vivienda.
• Hipotecas.
• Embargos.
• Usufructos.
• Servidumbres.
• Limitaciones o determinadas cargas sobre el inmueble.

El Colegio de Registradores explica que la nota simple refleja la identificación de la finca, los titulares de los derechos inscritos y la naturaleza y extensión de las cargas existentes.

Ejemplo práctico

Imaginemos una vivienda anunciada por 250.000 €.

El comprador negocia el precio y acuerda entregar 15.000 € de arras.

Antes de hacerlo se solicita una nota simple y aparece una hipoteca pendiente.

Esto no significa necesariamente que no deba comprarse la vivienda.

Lo importante es conocer esa situación y establecer correctamente en el contrato cómo se cancelará la deuda y cómo se llegará a notaría.

Consejo Dehesa Norte: solicitar una nota simple actualizada al comienzo de la operación y volver a controlar la situación registral cuando se acerque la firma.

2. Escritura de propiedad del vendedor

La escritura mediante la que el actual propietario adquirió la vivienda aporta mucha información.

Conviene contrastarla con:

• La nota simple.
• El Catastro.
• La realidad física de la vivienda.

Una diferencia de unos documentos a otros no significa automáticamente que no pueda realizarse la compraventa, pero sí merece ser estudiada.

Por ejemplo:

Registro: vivienda de 90 m².
Catastro: vivienda de 105 m².
Realidad física: vivienda de aproximadamente 120 m².

En un caso así, antes de comprar deberíamos averiguar de dónde proceden esas diferencias.

Podría existir una ampliación, una terraza incorporada a la vivienda, una buhardilla acondicionada o determinadas obras realizadas posteriormente.

3. Información catastral

Registro de la Propiedad y Catastro no son lo mismo.

El Catastro contiene información física, económica y descriptiva del inmueble y asigna a cada inmueble una referencia catastral.

La Dirección General del Catastro señala que la referencia catastral permite identificar de forma inequívoca un inmueble en operaciones como compraventas, herencias o donaciones.

Conviene comprobar:

• Superficie construida.
• Parcela.
• Uso.
• Año de construcción.
• Elementos asociados.
• Garajes.
• Trasteros.
• Referencia catastral.

Especial atención merecen los chalets y viviendas unifamiliares en los que con el paso de los años se hayan realizado ampliaciones, piscinas, porches, cerramientos o construcciones auxiliares.

4. Último recibo del IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también debe revisarse.

El recibo nos permite conocer:

• La referencia catastral.
• El valor catastral.
• El titular que aparece a efectos tributarios.
• El importe anual aproximado del impuesto.

Pero existe otra razón importante para comprobar posibles deudas.

La legislación establece que, en determinadas circunstancias, el inmueble transmitido queda afecto al pago de cuotas pendientes del IBI. Además, el notario solicita información y advierte a las partes sobre las posibles deudas vinculadas al inmueble.

Por eso no deberíamos conformarnos simplemente con saber cuánto se paga anualmente.

También interesa conocer si existen cantidades pendientes.

5. Certificado de estar al corriente con la comunidad

Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, este documento es especialmente importante.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que en la escritura el vendedor debe declarar si se encuentra al corriente de los gastos de comunidad o indicar lo que adeuda y, con carácter general, aportar una certificación sobre el estado de esas deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente.

Existe además una cuestión que muchos compradores desconocen.

El inmueble puede responder de determinadas deudas comunitarias del anterior propietario correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores, dentro de los límites establecidos legalmente.

Por eso recomendamos no renunciar alegremente a este certificado.

6. Actas de las últimas juntas de propietarios

El certificado anterior puede decirnos que el vendedor no debe dinero.

Pero eso no significa que no exista una derrama importante a punto de llegar.

Por eso recomendamos solicitar también las últimas actas de la comunidad.

Pueden revelar cuestiones como:

• Instalación de un ascensor.
• Reparación de cubierta.
• Fachada.
• Problemas estructurales.
• Cambio de caldera comunitaria.
• Instalación de placas solares.
• Piscina.
• Procedimientos judiciales.
• Morosidad elevada.
• Derramas aprobadas.

Un ejemplo

Compramos una vivienda por 220.000 €.

El vendedor está al corriente de todos sus pagos.

Pero leyendo el acta descubrimos que existe una rehabilitación de fachada aprobada cuyo coste para esa vivienda será de 9.000 €.

Esta información puede ser muy relevante para decidir si mantenemos nuestra oferta, renegociamos el precio o establecemos expresamente quién pagará esa derrama.

7. Estatutos y normas de la comunidad

También resulta recomendable conocer los estatutos de la comunidad, especialmente si pensamos darle algún uso particular al inmueble.

Por ejemplo:

• Alquiler.
• Actividad profesional.
• Obras.
• Instalación de determinados elementos.
• Uso de zonas comunes.

No todas las viviendas presentan las mismas limitaciones.

Leer esta documentación antes de comprar puede evitar importantes sorpresas posteriores.

8. Certificado de eficiencia energética

En las viviendas sujetas a esta obligación, el certificado energético no debería aparecer por primera vez el día de la firma.

La normativa establece que cuando un edificio o parte de él se vende, debe anexarse al contrato de compraventa una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y su etiqueta.

Además, la información sobre la calificación energética debe aparecer en la publicidad de venta o alquiler en los supuestos establecidos por la normativa.

Este documento permite conocer una estimación del comportamiento energético del inmueble.

Y aunque una letra energética baja no impide comprar una vivienda, sí puede ser útil para prever futuras necesidades de mejora.

9. Situación del edificio y posibles obras pendientes

En edificios antiguos resulta especialmente recomendable comprobar si existen inspecciones técnicas, evaluaciones del edificio u obligaciones de conservación aplicables según la antigüedad del inmueble y la normativa correspondiente.

También interesa investigar:

• Problemas estructurales conocidos.
• Fachadas pendientes de rehabilitación.
• Cubiertas.
• Ascensores.
• Accesibilidad.
• Instalaciones comunes.

Esta información normalmente debe analizarse conjuntamente con las actas de comunidad y la documentación técnica disponible.

Una vivienda interiormente reformada puede encontrarse dentro de un edificio que necesite una inversión importante.

10. Situación real de ocupación y legalidad de las reformas

Finalmente existe una comprobación que consideramos imprescindible:

¿Qué estamos comprando realmente?

Si la vivienda está alquilada debemos conocer, entre otras cuestiones:

• Contrato de arrendamiento.
• Duración.
• Renta.
• Prórrogas.
• Fianza.
• Situación del inquilino.

Comprar una vivienda alquilada no equivale necesariamente a comprar una vivienda libre para ocupar inmediatamente.

Y si observamos ampliaciones o modificaciones importantes también debemos investigar su situación.

Por ejemplo:

• Habitaciones añadidas.
• Terrazas cerradas.
• Buhardillas acondicionadas.
• Sótanos transformados.
• Porches cerrados.
• Garajes convertidos en habitaciones.
• Piscinas o construcciones auxiliares.

Que una construcción exista físicamente desde hace años no significa automáticamente que toda su situación urbanística, registral y catastral esté regularizada.

El error más frecuente: revisar todo después de firmar arras

Uno de los errores que observamos con más frecuencia consiste en hacer las comprobaciones documentales demasiado tarde.

La secuencia correcta debería aproximarse a:

Visita → análisis documental → negociación → condiciones de la operación → arras → financiación → notaría.

No:

Visita → señal → arras → empezar a investigar qué hemos comprado.

Especialmente cuando existe alguna circunstancia particular —hipoteca pendiente, vivienda alquilada, discrepancias de superficie, herencia, usufructo, obras realizadas, derramas o cargas— las arras deben redactarse teniendo en cuenta esa situación.

Checklist rápida antes de entregar una señal

Antes de comprometer una cantidad importante, nosotros comprobaríamos al menos:

✓ Titularidad del vendedor.
✓ Nota simple actualizada.
✓ Escritura de propiedad.
✓ Información catastral.
✓ IBI.
✓ Situación de la comunidad.
✓ Derramas y actas.
✓ Certificado energético cuando corresponda.
✓ Estado físico y documental del edificio.
✓ Ocupantes, alquileres y posibles reformas no regularizadas.

Comprar con tranquilidad también forma parte del precio

Normalmente dedicamos mucho tiempo a negociar 5.000 o 10.000 euros en el precio de una vivienda.

Sin embargo, una sola carga, derrama, ampliación irregular o contrato de alquiler no estudiado puede tener un impacto económico mucho mayor.

Por eso una buena operación inmobiliaria no consiste únicamente en encontrar una vivienda que nos guste.

Consiste también en saber exactamente qué estamos comprando.

En Dehesa Norte Real Estate acompañamos a nuestros clientes desde el análisis inicial del inmueble hasta la firma ante notario, revisando la documentación y coordinando las distintas partes de la operación para que comprador y vendedor conozcan claramente las condiciones de la compraventa.

DEHESA NORTE REAL ESTATE
Inmobiliaria cercana. Operaciones claras.